李宇嘉（广东省住房政策议论中心首席议论员）
本年国庆假期，受国度及各地房地产利好政策密集发布的影响，加上各地组织多种形状的房展会、促销会，新盘技俩也祭出了多样拯救和优惠措施，反应购房意愿的看房量、到访量大幅上升，各地新址和二手住房销售量出现不同进度增长，有的城市走动量同比客岁国庆终了翻倍增长，市集呈现出供需两旺的步地。
国庆前，国度及一线城市出台了强有劲的纾困政策。9月26日，中央政事局会议明确了“促进房地产市集止跌回稳”的环节指引后，9月29日晚上，住建部提议“提醒各地有用落实存量政策，加力激动增量政策落地顺利。要复兴众人关注，支撑城市非常是一线城市用好房地产市集调控自主权，因城施策退换住房限购政策”。9月29~30日，一线城市接踵出台新政，广州透顶退出限购政策，京沪深则大幅削弱了限购领域。
从按揭政策来看，深圳、上海、北京均臆造首付比例。其中，北京和深圳下跌的力度最大，首套房和二套房首付比例区分降至15%和20%。上海首套房、二套房首付比例区分为15%和25%，临港新片区等外围为20%。
9月29日央行发布公告，允许变更房贷利率在贷款市集报价利率（LPR）基础上的加点幅度，同期取消房贷利率重订价周期最短为一年的规矩。尔后，市集利率订价自律机制发布《对于批量退换存量房贷利率的倡议》，各银行原则上应于10月31日前搭伙对存量房贷利率实施批量退换。对LPR基础上加点幅度高于-30BP（基点）的存量房贷，将其加点幅度退换为不低于-30BP，且不低于场地城市目下推论的新披发贸易性个东谈主住房贷款利率加点下限（如有）。
商品房市集权臣升温
政策层面对于“止跌回稳”的全新表态，顺利提振了市集信心和预期。近期各地发布的政策措施人体艺术，非常是算作房地产市集领头羊的一线城市出台了力度荒谬大的纾困政策，以及各地大领域密集启动商品房促销行动，催化了“提振预期、活跃腻烦、臆造成本、臆造门槛”的概述效应。
落实促进房地产市集止跌回稳的精神，各地在国庆节前后赶快行动。领先，省市险峻联动，近期重庆、四川、广东、湖北、云南等10余个省（自治区、直辖市）出台了省级层面促进房地产市集健康发展的政策文献，武汉、南昌、合肥、广元等50余个城市也出台了本市房地产市集优化政策；市级层面则充分用好调控自主权，已有130余个城市出台税费优惠、房票安置、购房补贴、以旧换新、装修补贴、利率优惠、运用公积金支撑购房等多方面政策。
其次，政府、协会和企业同频共振，在政策的提醒和激勉下，行业协会会同企业作念出止跌回稳的本色行动。9月30日，由要点房企构成的中房协副会长单元聚拢髻布《百城千企商品房促销行动欢喜倡议书》，作念出“决不松懈哄抬价钱淆乱市集，也不外度降价搞恶性竞争，保证如约寄托房屋和作念好售后服务”等提神倡议，在行业层面为止跌企稳和高质地发展而集体欢喜。扬弃10月4日，20余个省（自治区、直辖市）130余个城市，组织开展了金秋促销季、住（房）博会、云展厅、直播看房等多种形状的线上、线下商品房促销行动。
凭证笔者在广州和深圳两地调研的情况，不管带看量照旧成交量，不管是新址照旧二手住房，不管刚需盘照旧改善房源，不管是中心区照旧外围区域，比较刚刚以前的9月份以及客岁国庆假期，本年国庆假期各地商品房销售齐有了50%以上致使翻倍的增长。
凭证贝壳提供的数据，10月1日~7日，广州二手住房市集新增客源量环比9月增长29%，同比客岁同期增长31%；新址市集新增客源量环比9月增长79%，同比客岁同期增长58%。带看量方面，10月1日~7日，广州二手住房带看量日均环比9月增长34%，同比客岁同期增长20%；新址带看量日均环比9月增长243%，同比客岁同期增长83%；成交量方面，10月1日~7日，广州二手住房成交量日均环比9月增长58%，同比客岁同期增长116%；新址认购量日均环比9月增长522%，同比客岁同期增长120%。可见，开拓商优惠促销，加上二套住房首付、利率、税率（升值税免征期下跌）下跌幅度大，改善型为主的新址市集瓦解好于二手住房。另外，二手住房走动增幅较着大于带看量，意味政策驱动不雅望的需求入市。
再看深圳，凭证深圳住建局提供的数据，10月1日~7日，全市新建商品住宅认购销售1841套，认购量较客岁同期增长664.14%；二手住房方面，全市头部中介机构带看量和成交量区分达到24620东谈主次、1314套，日均值较2023年国庆假期区分增长了22%和339%。
在臆造成本方面，近期多地取消往常住房和非往常住房的离别，对于“卖旧买新、卖小买大”的购房需求来说，契税税率将臆造1.5~2个百分点。同期，二手房走动升值税免征期从5年裁减至2年，意味着惟有合手有房产满2年，就可以革职5.5%的升值税。加总起来的税负减免达到购房总价的7.0%~7.5%。比如，总价200万元的房产，税负下跌14万~15万元，极地面臆造了购房成本。
同期，再议论到近期的新增房贷利率已降至3.45%控制，比较岁首的4%控制下跌了50多个基点。另外，二套住房的首付比例降至15%~20%，比较之前动辄30%以上（京沪深在40%~80%），下跌幅度也很较着，购房的门槛赶快下跌。由此，对于一些收入踏实但却无法在中心区置业或无法购置二套住房或置换大面积、高品性住房的需求来说，当今也有了支付智商。
另外，由于建筑联想次第的退换，如谋略一半面积的“大阳台、大飘窗”，绿化、景不雅、园林联想齐愈加心仪住户对好意思好东谈主居的向往，新址供应端也运转向打造“好屋子”转型。不管是广州、深圳，照旧珠三角其他城市，主要漫衍在中心区的改善型新盘，在国庆假期获取了可以的销售功绩。同期，好意思元干预降息周期、成本市集趋于好转等音信，也增多了高收入东谈主群置业的意愿。
住房改善意愿被激活，也故意于刚需购置二手住房。笔者了解到，尽管有二手房业主返价的案例，但仅是个别案例，比如一些板块新址供应较少、二手房东导的“次新址”或学位房等，由于预期有所改善、竞品比较少，加上基于学位的需求较为刚性，部分业主收回扣头或返价。但对大部分业主来讲，基于换房而限制让利、尽快出售仍是主流，这也利于刚需上车。
由于存量房贷利率一次性降到新披发房贷的水平，何况央行明确了存量房贷退换的新规，浮浅来讲便是，若存量房贷和增量房贷存在剪刀差，就和会过借款东谈主与银行协商的模式，赶快退换到更低的房贷水平上。因此，基于提前还贷的二手房挂牌将会减少，这对踏实二手房挂牌量和价钱有环节的道理，这与新址告别恶性降价酿成共振，故意于举座住房价钱踏实。
后续政策仍可期待
值得留神的是，10月3日以后，新址销售现场的及时走动量运转下跌。这也好相识，9月29~30日，国度和各地纾困政策密集推出，商品房市集得到的关注度比较高，许多底本缠绵买房但一直处于犹豫情状的东谈主，预期受政策“临门一脚”的影响而果决干预了市集。从10月3日运转，许多东谈主出行或省亲，走动量运转下滑，但同比客岁国庆技术仍然保合手较高的增长率。
酒色网小说跟着“门槛”上的需求被市集消化，后续又靠近不息力的问题。此外，二手住房挂牌量还在高位逗留，市集对于楼市的既定预期并未变调，不排斥顺势出货的二手房挂牌量增长。开拓商大批促销的姿态决定了房价依然在低位逗留，上升的可能性不大。同期，收入和行状的基本面还待改善，购房者举座对形式意志相对客不雅，相同多方比较、屡次看房才会决定买房，行径比较感性。
政策层面仍是明确了“止跌回稳”的新的信号和新的基调。一方面，国度提议了“严控增量”，意味着新址在售库存过大区域、二手住房挂牌量大的区域，可能将暂停新增供地、暂停打消式旧改、暂缓新开工技俩，给市集传达积极信号。另一方面，臆造进款准备金率、下调政策利率等将激动LPR下调，驱动按揭利率进一步下调。后续，财税政策可能将跟进，包括退换二手房走动契税、升值税、个税等等，以及收购和周转存量地盘和房源作念保险性住房等。同期，联系部门及各地也在酝酿一揽子增量政策，塌实激动经济合手续向好。
总之人体艺术，近期的房地产政策是系统性、举座性的一个缩影，即全主义议论商品房市集险峻游、新址和二手住房、存量房贷和增量房贷、地盘市集和新址市集，商品房供需和收入行状等基本面要素，修复商品房止跌回稳的长效机制。9月25日，《对于实实际状优先政策促进高质地充分行状的看法》发布，提到“把高质地充分行状算作经济社会发展优先目的，纳入发展筹画，促进财政、货币、产业、价钱、行状等政策协同发力，进步发展的行状带能源”。在履历了2~3年控制的退换后，跟着政策效应的不休开释，商品房市集止跌回稳的趋势将越来越较着。